第6回 不動産屋との付合いとメンテナンス

不動産を購入した後は売却して手放すまで賃貸業務や物件メンテナンスが必要となります。

賃貸業務というのは主に入居中の方からの物件に関する相談を受けたり、

退去時の立会いやその後のクリーニング、

そして新しい賃借人を探すという業務があります。

これらの業務を本業を行いながら遂行することは、

サラリーマン大家にとってはほぼ不可能です。

そこで大抵の大家さんは管理業者を探し物件管理の一部または全部を任せています。

管理方式には主に次のようなものがあります。

1.集金代行

入居者からの毎月の家賃を集金し、オーナーに振り込む業務を行います。

2.管理代行

集金代行に加え物件の管理までを行います。

3.サブリース(空室保証)

お部屋が空室になった際も一定の賃料が支払われます。

物件の管理もすべて任せることができます。

業務委託料については集金代行が一番安くサブリースが一番高くなります。

管理業者選びは業務委託料の金額も大事ですが

それ以上に入居者募集の力があるかどうかも重要になってきます。

一度空室になってしまうと次の入居者が決まるまで賃料収入は0になってしまいます。

不動産投資ではいかにこの空室期間を短くするかが要となってきます。

そのためには積極的に賃借人を募集してくれる不動産屋を選ぶと良いでしょう。

また、空室になった際にリフォームを提案する不動産屋もいますが、

この時に必要以上の金額を請求する業者もいますので注意が必要です。

次に1棟物件を保有され場合には建物のメンテナンスも必要となります。

(区分マンションの場合は毎月修繕積立金を管理組合に支払います。)

建物の維持には物件の規模やエレベーターの有無によって相当金額が変わります。

外壁塗装や屋上防水といったメンテナンスは必要不可欠なものですが

物件によってはこれらが数千万円かかる場合もあります。

また、物件を保有している間は必ず固定資産税といった税金もかかります。

ご購入前にはこういったメンテナンス費用や税金もきちんと加味し、

キャッシュフローを吟味しながら購入物件を選びましょう。

昨今、金利はものすごく低いですが今現在の収支で考えるのではなく

将来下がるもの(家賃等)や上がるもの(メンテナンス代等)や必要不可欠なもの(税金等)

をきちんと考慮してください。

また、将来物件を売り抜けてキャピタルゲインを得たいという方は、

きちんとそういったことまでアドバイスをしてくれて、

売却に強い業者を選びましょう。

 

 

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