第5回 不動産を実際に購入する

いよいよ不動産を購入するところまで来ました。

恐らく今までで一番高額な商品の取引となるのではないでしょうか?

売買契約を締結する前にもう一度本当に買って良いのかを

もう一度冷静になって考えてください。

不動産は高額商品ですので契約後に解約したいと言っても、

多額な違約金が発生するため注意が必要です。

気が変わったからや、他に良い物件が出たからそっちが良いといったことは

自己都合での解約となるため確実に違約金が発生します。

物件の売買契約を行う前には不動産屋(宅地建物取引士の資格を持った者)が

「重要事項説明」を行うのが宅地建物取引業法で義務付けられています。

重要事項説明の流れは次のとおりです。

1.売買当事者や仲介不動産業者の説明

2.物件の確認(権利関係等)

3.法令上の制限

4.インフラ設備関係

5.その他の制限

6.区分マンションの場合は管理や修繕に関するルール

7.売買契約の内容

8.その他

重要事項説明の前には不動産屋が物件調査や役所・法務局の調査を行い

重要事項説明書を作成します。

収益物件の売買の場合、この他に賃料等も大事になってきますが、

重要事項説明はあくまでも対象不動産に関するものですので

収益に関することで不明点があれば同時に解決するようにしましょう。

重要事項説明が終わりますといよいよ建物の売買契約となります。

融資を利用して物件を購入する際には「ローン特約」がついているかを必ず確認しましょう。

ローン特約というのはもしも万が一にもローンの承認が降りなかった際には

この売買契約を無条件で白紙解除できるという特約です。

この特約がないとローンが降りず買えなからといっても違約金を支払う義務が生じます。

売買契約を締結した後は正式に金融機関に融資申し込みをするわけですが、

事前に金融機関とのやり取りをした上で売買契約を締結しますので、

購入できないといった心配はあまりしなくて大丈夫です。

ローン承認が降りた後はいよいよ物件の引渡です。

一般的に引渡日(決済日)には、

1.売主様

2.買主様

3.仲介不動産屋

4.司法書士

が集まり銀行の個室等で行います。

まず司法書士が売主様と買主様の本人確認を行いそれぞれの売買意思や必要書類を確認した後、

金融機関に対して融資を行う(融資実行)よう進めます。

融資が実行されると融資金は買主様の口座に振り込まれますので、

そのまま売主様の口座へと振込みをします。

もし物件に抵当権がついており、売主様がその売買代金を原資に抵当権を抹消する場合には、

この後、売主様が抵当権を設定している金融機関への振込み返済を行い、

司法書士が抵当権抹消手続きを行います。

売買代金残金の支払いと諸々の精算金を支払えば鍵や各種書類を売主様から買主様へ受け継がれ

晴れて物件のご購入となります。

この当日に司法書士は所有権移転手続きと抵当権設定手続きを行います。

お手元に登記識別情報(権利証)が届くまで1ヶ月程度かかります。

前述しました決済時に授受される精算金には次のようなものがあります。

1.固定資産税等精算金

その年の1月1日現在での所有者が1年分の税金を納税します。

そのため、所有権が移転した日から12月31日までの日割り分を売主様にお支払いします。

2.賃料等収益金

普通賃借人の方は1ヶ月分ごとに家賃を支払いオーナーはこれを受け取ります。

所有権移転をする月の賃料はすでに売主様が受け取っていることが多いので、

大抵の場合、日割り計算した分の賃料を売主様より受け取ります。

3.敷金等預かり金

賃借人が入居時に預けている敷金等はそのまま売主様から買主様へ引き継がれます。

4.その他諸々物件にかかる費用

5.管理費・修繕積立金(区分マンションの場合)

これらも月ごとに管理組合へ所有者が支払っていますので、

所有権移転日を境に日割り計算を行い清算します。

1棟物件の場合、固定資産税も高額になってきますので、

必ず購入前にいくら支払わなければいけないかを確認してください。

また、不動産を購入した数ヶ月後に「不動産取得税」の請求もやってきます。

これについても1棟物件の場合は高額ですので必ず確認しておきましょう。

 

 

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